贝壳“一体两翼”初见成效，第二增长曲线夯实基本盘|全球百事通

编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」

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近日，据媒体报道，贝壳与腾讯云签署战略合作框架协议，就公有云服务展开长期合作。报道称，双方将充分发挥各自优势，进一步推动居住服务产业的数智化发展。

众所周知，近年各行各业都在进行数字化、智能化转型。产业链条相对较长、业务相对较重的房产、居住行业也不例外。而能够切实参与这场时代变革，真正为产业数字化进程加速注入“能量”的企业却屈指可数，而贝壳找房便是其中之一。

从自营房产经纪业务，深耕房产行业，对行业痛点各个击破，到升级为房产经纪平台，整合房产经纪行业资源，提升房产交易效率，改变房产交易环节恶性竞争的现状，让行业从业者形成合作共赢的局面。贝壳对于行业业务模式的变革所起到的推动作用，难被忽略。

难能可贵的是，在此之外，借助数字化、智能化时代大潮，贝壳也在进一步做着“难而正确的事情”。因此，贝壳在新时代的居住服务产业数智化方面，也被行业寄予厚望，令人充满期待。

模式创新，扭亏为盈

贝壳找房的发展历程，堪称居住产业数字化进程的缩影。早年，贝壳找房通过经纪人合作网络(ACN)，彻底颠覆了传统的房产经纪模式。

众所周知，过去各大房产经纪公司开展了激烈的市场竞争，房产经纪人通过互联网发布虚假房源引流、恶意抢占客户的现象时有发生，房产交易行业甚至有些乱象丛生、乌烟瘴气。

而自从由链家升级而来的贝壳找房上线后，行业的这些现象逐渐得到改观，房产经纪人由过去的竞争内卷转向了合作共赢，而房产经纪行业也由恶性循环走向了良性循环。

据了解，这一切的背后，得益于贝壳创造性地推出楼盘字典、经纪人合作网络（ACN）等行业基础设施和底层操作系统，确保了房源的真实性、房产经纪人之间的合作关系与利益分配的公平性。

值得一提的是，贝壳ACN模式中的传统基因体现在两个地方，一个是掌握房源，另一个是细化了房产交易的全流程。而其互联网基因在于，通过数字化技术与工具，管理着超过一亿套真实房源，以及经纪人的在线业务，提升行业服务的整体交付效率。

而且，这些“基础设施”已成功从房产交易行业横向拓展到家装、家居及其他服务领域，并在发挥着积极作用。行业数字化大踏步的背后，是居住产业对“降本增效”的迫切要求。此次贝壳与腾讯云在云计算方面的深度合作，也是出于提升企业经营效率，推动降本增效带来规模效应。

例如，通过接入腾讯会议企业版，千人的会议容量、稳定的音视频，保障了贝壳各类大会顺利召开。而基于腾讯会议Rooms，贝壳仅用两天，就完成了全国300间会议室的设备改造。目前，贝壳日均会议量已经达到了2000+场，由Rooms发起的会议数量已超过7万场。

在降本增效策略的推动下，贝壳找房也在财务表现上扭转了过去的亏损局面。据贝壳发布的2022年第三季度财务业绩，第三季度，贝壳总交易额为7371亿元，净收入176亿元；净利润7.16亿元，同比已扭亏为盈。

房产市场回暖，贝壳借势提速

克而瑞数据显示，自7月份以来，百强房企的销售额同比数据持续改善，二手住宅三季度市场情绪持续修复，在去年低基数下成交面积同比转增。

与此同时，得益于国家三大金融政策，也让地产行业的信贷周期发生实质性的转变，行业资金周转不再成为难题。例如，去年三季度增债发行，交易商协会2500亿元发债额度无异于救市，与此同时，地产企业股权融资支持也让地产行业加速回暖。

除此以外，“金融十六条”指导银行授信超2万亿等政策的相继落地，地产行业已迎来信贷周期的实质性反转，也带领行业逐步重回正轨。

金融政策的东风，无疑让贝壳率先从业绩上表现出回暖之势。贝壳三季度GTV与营收均已接近去年同期水平。十分难得的是，前三季度，美国通用会计准则下（GAAP）贝壳净亏损收窄至17.69亿元。而时至第三季度，已全面扭亏。细分至存量房业务与新房业务，贝壳的净收入增长也涨势喜人。

财报数据显示，贝壳Q3存量房业务净收入为72亿元，环比增长29%；新房业务净收入为78亿元，环比增长17%；家装家居业务继续逆市突破，实现收入超18亿元，可比口径下环比增长34%。多项核心业务保持两位数的增长，不可谓不强劲。

由此可见，在房产市场的政策驱动下，市场已经逐渐回暖，而贝壳正在引领行业走向复苏。相关增长也在提速。据观察，贝壳找房在市场调整之际，能够快速扭转局面，还得益于其内部的经营管理，逐渐走向了精细化。

众所周知，过去的房产行业，一直是一种高杠杆、粗放式的发展模式，因此，无论是企业的经营效率、还是经营成本都存在一些问题。而近年，随着疫情对传统行业的冲击越来越严重，房产行业进行降本增效运营，由关注交付速度转向了交付质量，而居住服务行业的模式也发生了根本的变迁。

例如，过去追求规模增长，是大多数平台企业的通病，而贝壳在外界环境充满不确定性之时，谋求高质量的发展、高质量的增长，因此也带来了更加稳固的营收增长局面。贝壳的精细化、专业化运营，通过其平台房产经纪人的结构变化就可以窥见一斑。

据了解，从业时间更长且绩优的经纪人占比提高，二季度对比一季度，从业时长超过3年的经纪人占比提升了约10%，店均和人均效益均有提高。由此，也给贝壳找房的营业成本降低带来了可能。

贝壳Q3财报数据显示，贝壳三季度的营业总成本同比下降16.3%至128亿元，其中外部分佣、内部薪酬、门店成本、运用费用及其他成本均有所减少。

这也意味着，在贝壳注重精细化运营的背景之下，贝壳的降本增效、提质增效等策略已初见成效，而贝壳苦练内功，也在2022年前三季度带来了积极反馈。

横向拓宽，纵向深入

据观察，房产交易是贝壳找房的基本盘。贝壳也在此基础上不断纵向深入，专业深耕。与此同时，贝壳找房也不断通过横向扩张，来夯实基本盘，给企业营收带来增量。

根据 CIC 数据，2021年我国家装家居行业规模为6万亿元，预计于2026年增长至 10.4万亿元，但前五大参与者的合计市占率仅为 4.8%。这也意味着，该行业相对分散、头部效应尚不明显，一旦贝壳找房入局，前途或不可限量。

而细分至家装行业，市场容量依然十分可观。相关数据表明，2016-2020年市场规模呈现上涨趋势，2020年后有所下降。随着疫情管控逐步放开，家居装修市场也会得到恢复，预计2023年家居家装市场规模约为2.85万亿元。

在这样的发展现状下，贝壳也早已瞄准了这个巨大的市场，并按照“一体两翼”的战略进行业务横向拓宽。2月中旬，贝壳正式发布《2022贝壳用户服务品质年度报告》（以下简称报告）。

报告指出，2022年，在“一体两翼”业务战略布局下，贝壳主要产品服务从房产交易，进一步扩充到住房租赁、家装、家居、家庭服务等更多领域。

据了解，贝壳所谓的“一体两翼”。其中“一体”即二手房和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。

很显然，与过去房产交易场景强相关的家装、家居服务，市场十分广阔，依托贝壳已有的技术，其推出的相关产品、服务、保障等也可以快速打开局面。

据以上报告数据显示，在房源上，2022年12月贝壳二手房供给超460万套，租房房源超226万套，新房楼盘数量超6000个，满足了不同用户的居住需求。

在家庭生活服务上，贝壳租房在13个城市与84家租后服务供应商达成专业合作，为7万多名用户提供近31.6万次服务。贝壳家装家居品类达22个，SKU超20000个。

宏伟的布局终究需要回归到市场及业绩上。据了解，2022年Q3，贝壳家装家居业务实现收入超18亿元，逆市同比增长超过40%，环比增长34%。这也意味着，贝壳在“一体”业务稳健前行的同时，其“两翼”也不断突破。而且，其整装品牌被窝家装的交付管理和业务运营能力，也在这个过程中得到验证，从可比口径看，其家装家居业务Q3实现收入超18亿元，逆市同比增长超过40%，环比增长34%。

值得一提的是，面对万亿家装蓝海，贝壳具有天然的流量和科技优势。而且，通过收购圣都可弥补贝壳大规模家装交付的能力缺失，更是成为贝壳房产交易流量转化成家装流量的转折点。而在贝壳富有远见的战略规划下，其在房产交易市场逐渐回暖时，在家装家居业务上的想象空间，也非常值得投资者展望。

结语

二级资本市场的股价表现，是企业经营发展的晴雨表。去年5月，超160亿美元市值的贝壳在港交所发布公告称，拟将其A类普通股以介绍形式于港交所主板上市，同时继续在纽交所保持主要上市地位并交易。

由此，贝壳也成为“双重+介绍上市”第一股。而且，贝壳自回港上市以来，股价一直表现相对稳健，进入港股通后，在南向资金的加持下，贝壳也势必将为投资者带来更加稳健的回报。因此，无论从发展模式、企业经营管理，还是从资本市场来看贝壳，其未来都值得期待。

关键词： 增长曲线