百万房贷月供少还59元！5年期LPR今年首降，房贷利率已至历史新低

结束连续9个月的“按兵不动”，6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，上月为3.65%；5年期以上LPR为4.2%，上月为4.3%。

这基本符合市场预期。此前一周，央行下调7天期逆回购利率，中标利率1.9%，下调10个基点，并进行2370亿元1年期MLF（中期政策利率）操作，利率同样下调10个基点，至2.65%。

LPR“降息”，将传导到房贷市场中。以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，LPR为4.3%，月供额为4949元。而此次利率调整后，LPR为4.2%，月供额为4890元。如此计算，月供额减少了约59元，累计30年月供减少21240元左右。

【资料图】

房贷主流利率或至4%

LPR与商业性个人住房贷款有着密切联系。

按照2022年5月15日央行、银保监会发布的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

因此，根据此前4.3%的LPR计算，目前首套房贷主流利率为4.1%。但央行、银保监会在今年年初再发新政，明确新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

而随着此次5年期以上LPR的下调，当前购买首套房房贷利率降至4.0%，为历史新低。

根据易居研究院统计的全国15个代表性城市6月份首套房商业贷款利率，15个城市首套房贷利率均值为4.03%。考虑到目前很多城市首套房贷利率均突破了4%，因此该机构亦认为，全国房贷利率总体处于4%的水平。而此次5年期LPR下调10BP后，统一房贷利率下限有望突破4%关口。

图源：易居研究院

“若把2020年以来LPR持续下降及房贷利率下限突破等因素进行累加考虑，实际上最近四年月供负担减轻了近10%，这为住房消费提振创造了非常好的金融环境。”易居研究院研究总监严跃进告诉时代周报记者，房贷利率下调也将成为6月下旬以及7月份各城市提振楼市的重要举措。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也谈到：“降息对促进商品房市场企稳的弹性下降，每月月供节约几十元或者上百元，解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。”

他建议，鉴于当前购买力不足、信心不足的现状，可以推进需求端“降成本”，配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。

比如，合理下调存量房贷利率，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房“带押过户”，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等等。“这些降成本措施叠加一起，有助于全面降低交易成本、疏通交易堵塞。”李宇嘉说。

时隔10个月后再现下调

LPR报价的上一次调整还要追溯到去年8月。

去年8月22日，央行公布贷款市场报价利率，1年期LPR为3.65%，下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。而这是2022年的第三次LPR下调。

图源：央行数据

“5月份经济数据显示，大部分经济活动同比增速放缓，高频数据显示6月至今增长动能未有明显改善，经济增长内生动力明显不足。经济增长动能的情况，超出各方预期，‘稳增长’政策必须加码，降息可谓水到渠成。”李宇嘉在采访中告诉时代周报记者。

6月15日发布的5月经济数据低于市场预期，生产需求主要指标同比增速有所回落。

国家统计局数据显示，5月社会消费品零售总额37803亿元，同比增长12.7%，前值为18.4%；1-5月房地产开发投资总额为45701亿元，同比下降7.2%，较1-4月回落1个百分点。

李宇嘉认为，考虑到近期各期限国债利率、银行间拆借利率下调20-40个基点，国有大银行、股份制银行启动新一轮存款利率下调，定期存款下降10-15个基点，相比去年4月份下降60-70个基点。可以判断，新一轮“降息周期”到来，后续还会下降。

图源：图虫创意

6月16日召开的国常会围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。并强调，具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施，同时加强政策措施的储备，最大限度发挥政策综合效应。

中国民生银行(600016)首席经济学家温彬告诉时代周报记者，随着降息落地和LPR报价下调，后续货币、财政、产业、就业政策等均有望逐步加码和协同发力，以促进需求进一步修复。

可期待的政策空间或包括财政赤字和专项债使用提速、政策性金融工具加大发行量、更大力度推进“保交楼”、加码结构性货币政策工具、支持大宗消费等领域政策等。

不过，温彬也提到，LPR的继续调降，将主要取决于银行息差表现情况。伴随LPR再度调降，后续季度内到期续作的贷款重定价压力将加大。净息差承压背景下，负债端成本管控措施有望继续出台。

一季度数据显示，商业银行净息差为1.74%，较2022年四季度的1.91%下降0.17个百分点，再创历史新低，处于警戒区域。加之央行在2023年一季度货币政策执行报告首次提出“保持利率水平合理适度”，也体现出政策呵护贷款定价和息差稳定之意。

因此，银行机构有望继续通过压降定期存款点差、管控高成本的长期限定期存款续作规模、设定类活期存款阈值、规范同业存款和结构性存款等方式来继续降低存款利率，为让利实体经济创造更多空间。

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