57亿"补仓"上海两地块重拾信心 轻资产战略下瑞安房地产百亿目标该如何实现

通过出售成熟资产，重拾对内地市场的信心,并大举补仓上海“大本营”，一向低调谨慎的瑞安房地产如今因斥重资补仓上海再度引发关注。

而伴随着当前的补仓上海的措施，目前瑞安百亿规模的冲刺目标仍有待考验。

10月31日，香港房企瑞安房地产有限公司(00272.HK，以下简称“瑞安房地产”)以38.81亿元竞得上海青浦4幅住宅用地，11月1日，公司再次拍下普陀区鸿寿坊D5-1地块。两天内斥资57.41亿元，一向低调谨慎的瑞安房地产凭借近一年来频频拿地，再次引起投资者关注。

针对重仓上海是否会造成区域集中度过高的风险等问题，瑞安房地产对《企业透明度报告》表示，“由于公司集团总部在上海，投资重点集中在该城市。”

根据官方数据，截至2019年6月30日，集团在上海投资及持有的已完工及开发中的商业办公物业总值达人民币730亿元。其中已完工的有约88万平方米，约值人民币410亿元,而开发中的有77万平方米，约值人民币320亿元。

补仓上海重拾对内地市场信心

事实上，这不是瑞安房地产近几年来第一次重仓上海。2018年7月5日，瑞安房地产联合太保寿险、永业集团，以136.1亿元的总价斩获上海黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块，楼面价约为44963元/平方米，溢价率0.22%。

针对瑞安房地产接连在上海补仓押注，财经评论员严跃进告诉《企业透明度报告》，“首先体现了公司对上海市场的看好。对瑞安来说，本身拿地节奏整体偏慢，但实际上也具备充足资金，这次补仓可谓是一次积极扩张。回顾公司过去的风格偏谨慎低调，是由于还没有找到较好的投资机会，加之其他省会城市的布局效果不如上海，因此，选择把上海市场看作是自身一大优势所在。”

11月6日，瑞安房地产公布截至2019年10月31日止的物业销售数据，十月份合约物业销售额达到14.29亿元，其中包括住宅物业合约销售额13.96亿元和商业物业合约销售额人民币0.33亿元。今年前十月，瑞安房地产累计合约物业销售额逹到62.41亿元。对此，瑞安房地产方面向《企业透明度报告》表示，其销售情况符合预期，公司仍然维持今年100亿的销售目标。

就投资者关注的销售时间表，瑞安向《企业透明度报告》透露，上海瑞虹新城lot2和武汉光谷以及佛山项目，均有新的可售资源将于近期推出。若这些项目均可如期于本年内推出，公司有信心可以达到全年销售目标。

数据来源：公司财报

值得关注的是，根据公开数据显示，2019年上半年公司营收达79.02亿元，比2018年同期的190.32亿元下滑58%。净利润为13.26亿元，同比微增8.24%，毛利率也由去年同期的27%上升至45%。公司上半年的主要收入来自物业销售，达到0.051亿元，主要以上海为大本营。目前公司负值净额约210亿元，期末净资产负债率为44%，比2018年底小幅增加4%。

“卖卖卖”后百亿目标仍待考验

在去年瑞安房地产联合太保寿险、永业集团以136.1亿元拿下上海黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块的同一天。公司公告称，就该项目成立合资公司，其中太保寿险拥有70%股权，SODH(瑞房全资子公司)拥有25%股权，上海永业拥有5%股权。合资公司的注册资本由各股东根据股权比例分配以现金支付，合资公司董事长由太保寿险委任。

此外，公司在公告中表示“符合轻资产业务策略“。

值得一提的是，瑞安房地产的轻资产战略早在2016年就由公司主席罗康瑞正式提出。其轻资产战略包括两大方面，一是在合适时机以理想价格出售成熟资产，实现资产价值，加速资金周转，创造稳健的财务基础;二是通过不同合作模式开发新项目，最大化地发挥公司财务资源、管理经验和品牌优势的价值。

其实，自2017年开始，公司便开启“卖卖卖”的节奏，不断出售公司成熟资产，连天地、上海创智天地及杨浦物业49%股权、上海瑞虹新城21.4%股权及重庆天地79.2%股权多处物业。

2018年年末，该公司的轻资产策略发展更进一步。瑞安房地产与宏利投资者和中国人寿信托有限公司成立核心+办公楼投资平台。2019年6月，该投资平台成功完成首个投资项目——上海企业天地5号的收购。

《企业透明度报告》经过梳理瑞安房地产财务数据发现，公司2017年至2019年6月30日的现金流情况波动颇大。根据财务数据，截至2017年6月30日至2019年6月30日，报告期内，公司经营性活动所产生的现金流量净额分别为-8100万元、37.81亿元、7.77亿元、113.60亿元以及9.13亿元。其中，截至2018年12月31日，公司的现金流净额达113.60亿元，很大程度与公司出售成熟资产有关。

数据来源：公司财报

据公开资料显示，瑞安房地产2018年处置资产所得的77.49亿元，约占销售金额近35%。处置资产以降低资产负债率所取得的效果较为明显。

在完成一系列成熟资产的出售后，截至今年6月30日，公司可供出租及可供销售土地储备达670万平方米。另外，在11月1日获得鸿寿坊项目后，瑞安房地产所管理的办公和零售空间增加至171万平方米，总资产价值(已计算项目的土地成本)为750亿元。

一向以谨慎低调的瑞安房地产，从2016年开启轻资产战略后，依然在百亿规模门槛前挣扎。公司在不同时间点出售资产，但一直鲜有积极拿地扩张。有业内人士对《企业透明度报告》表示，“目前内地已有约20家房企已经实现了千亿目标，但瑞安房地产今年把销售目标从去年地120亿元降低至100亿，而且100亿元规模仍有待考验，如部分项目开发周期长、资金回笼慢为其中一个因素。”

而据长江商报10月28日报道，瑞安房地产位于华南地区的唯一项目——佛山岭南新天地在开发长达12年后，仍有六成土地尚未开发。现场施工铭牌显示，该项目于2019年3月开工，预计将于2020年1月竣工。

针对该项目开发进度过慢等问题，瑞安房地产向《企业透明度报道》解释称，公司采用“整体规划，分阶段开发”模式，对佛山岭南天地旧城更新进行了理性探索和创新实践。虽然该项目受到许多现行政策的影响，但整体进程是在持续地有序开展中，公司始终与政府保持沟通。

总体而言，瑞安某些项目受政策影响较大且操作周期长、资金回笼慢，这是不可避免与亟待解决的难题之一,这也是公司冲刺百亿的先决条件。

关键词： 57亿 补仓 轻资产战略