国瑞置业11月销售额近腰斩降49.1% 净负债率147%超行业平均

12月11日，国瑞置业(02329.HK)公布了2019年11月未经审核营运数据。今年前11个月，国瑞置业实现签约销售总额约193.39亿元，建筑面积签约销售量约98.55万平方米，签约平均售价约每平方米19623元。

值得注意的是，11月单月，国瑞置业实现签约销售额约17.9亿元，同比下降49.1%;建筑面积签约销售量约9.09万平方米，同比下降62.19%;签约平均售价约每平方米19706元。

事实上，经历2018年营收、利润双降的暗淡，今年上半年国瑞置业成绩单表现亮眼。上半年，国瑞收入为37.75亿元，同比增加68.6%;净利为5.70亿元，其中公司拥有人应占4.29亿元，同比增加4.4%。

另外，发迹于汕头的国瑞置业对北京的依赖较重，从城市贡献来看，上半年北京以超半销售额遥遥领先，并且远超第二名苏州的52.74亿元。此外，国瑞目前拥有的12个投资物业中，北京项目占了5个，租金收入中90%以上来自北京。

负债也有所上升，截至2019年6月30日，国瑞置业的总负债为619.82亿元，净资本负债比率为147%，而据相关部门统计，2019年上半年上市房企这个数据的平均水平为117.7%。

针对相关财务问题，长江商报记者联系到国瑞置业方面并发送采访提纲，截至发稿前都没有得到回复。

11月单月销售额降49.1%

据国瑞置业公布，2019年11月，集团实现签约销售额约人民币17.9亿元，建筑面积签约销售量约90859平方米，签约平均售价约每平方米人民币19706元。前11月，集团实现签约销售总额约人民币193.39亿元，建筑面积签约销售量约985543平方米，签约平均售价约每平方米人民币19623元。

在投资物业租赁方面，2019年11月，集团实现投资物业租赁合同签约额约为人民币1100万元，及签约出租面积约为2,065平方米。该等投资物业租期从一年至七年不等。2019年前11月，集团实现投资物业租赁合同签约额约为人民币7.41亿元、签约出租面积约为87694平方米。

值得注意的是，11月单月，国瑞置业实现签约销售额约17.9亿元，同比下降49.1%;建筑面积签约销售量约9.09万平方米，同比下降62.19%;签约平均售价约每平方米19706元。

2019年下半年，在调控政策影响下行业整体增速明显放缓，国瑞置业位于北京、苏州、崇明、佛山等地的项目销售稳定。7月至11月，集团单月签约销售分别为：7.68亿、10.88亿、11.83亿、16.81亿、17.90亿，实现连续5个月稳步增长，随着海南万宁国瑞城、铜仁项目、沈阳国瑞·熙悦等项目新品入市，近月来的签约销售额持续攀升。

国瑞置业自2015年上市以来销售规模持续扩大。数据显示，2014-2018年，国瑞置业的销售规模分别为62亿元、65.69亿元、110.99亿元148.76亿元和219.13亿元。

不过，克而瑞日前披露的排行榜显示，国瑞置业今年上半年在全国房地产企业中位列第84。资料显示，国瑞置业成立于1994年，同年成立的富力地产年度销售金额早已经逾千亿，禹洲地产2018年的销售也超过了500亿元。

销售额超5成来自北京

发迹于汕头的国瑞置业对北京的依赖较重，2019年上半年，在国瑞置业128.28亿元的销售额中，北京贡献了66.87亿元，占比52.1%;排名第二、第三的分别是苏州、崇明岛，销售金额分别为14.13亿元和7.31亿元，占比分别为11%和5.7%。

从土地储备来看，国瑞置业在京津冀地区的土地储备似乎所剩不多。2019年中报显示，截至6月30日，国瑞置业总土地储备面积1608万平方米，相应货值逾1200亿元，平均土地成本2878元/平方米。从城市群分布上看，京津冀、粤港湾、长三角区域占比分别为23%、21%和9%。在2019年中报中，国瑞置业没有披露报告期内的新增土储情况。

从北京已签约销售额的项目细分来看，丰台小瓦窑以超一半贡献力占据首位。据了解，丰台小瓦窑是2018年国瑞联合世茂房地产以31.25亿元竞得的住宅用地，国瑞拥有该项目51%的权益。

此外。近年来专注于“住宅+商业”双轮驱动模式的国瑞，租金收入也是一大关注点。从财报中公布的数据来看，国瑞目前拥有的12个投资物业中，北京项目占了5个，租金收入中90%以上来自北京。

与此同时，负债也有所上升。截至2019年6月30日，国瑞置业的总负债为619.82亿元，与2014年同期的177.37亿元相比增长了2.49倍;净资本负债比率为147%，而据相关部门统计，2019年上半年上市房企这个数据的平均水平为117.7%。

数据显示，截至6月30日，国瑞尚未偿还的借款为304.62亿元，包括银行借款人民币164.39亿元、其他借款82.40亿元、公司债券 10.96亿元及优先票据46.88亿元。

国瑞置业今年以来还进行了高成本发债融资。2019年2月和3月，国瑞置业共发行了4.55亿美元的优先票据，票面利率13.5%，融资主要用途为“借新还旧”。

去年的9月10日，标普曾将国瑞置业的长期主体信用评级从“B”下调至“B-”，展望为负面;同年12月24日，标普将国瑞置业的长期主体信用评级“B-”及其未到期优先无抵押债券的长期债项评级“CCC+”列入负面信用观察名单。

国瑞置业主席张章笋曾在展望下半年中提到：继续强化去库存、回笼资金，减债和降债，在规模与利润、风险之间找到平衡是下半年的重点发力之一。

此外，公司旗下项目也遭到投诉。今年4月，国瑞置业旗下的国瑞紫金台项目也曾遭遇业主维权。有业主反映称，自己购买的国瑞紫金台项目此前注明的权利性质是商品房，规划用途是酒店式公寓，在房屋交易、使用过程中，一直都是按普通住宅管理的。但今年1月，业主在出售房屋时却被告知，房子属于商业办公类项目，上市交易要受到北京市商办326新政的限制。

关键词： 国瑞置业 销售额腰斩 负债率