国泰君安：未来一个季度楼市将迎来销售边际改善

国泰君安(601211)发布研究报告称，8月统计局数据已经显示楼市整体数据边际企稳，随着2022年同期基数的进一步走低，预计4季度数据会有翘尾，一方面反映政策出台后的效果，另一方面来自于基数效应。但开发商资金压力仍然存在，恐影响楼市信心，因此进一步的政策呵护仍然需要。接下来将迎来存量按揭贷款利率的调整，在调整完毕后，观察对新增按揭贷款利率的传导影响，若能够进一步带动新增部分的调降，对楼市的支持作用将进一步体现。

继续推荐开发和园区板块。关注一线城市本土企业，受益首开股份(600376)(600376.SH)等，龙头如保利发展(600048.SH)等依然是中期首选，全年继续推荐园区公司，招商蛇口(001979)(001979.SZ)等。

【资料图】

▍国泰君安主要观点如下：

作为一线城市，广州率先调整限购政策，由于是非核心区，预计对周边城市的虹吸效应并不明显，有利于提振楼市信心。

一线城市限购政策最早是从2010年开始实施，并于2017年逐步推广到重点一二线城市。当前，作为一线城市，广州率先调整政策，政策主要包含3个部分：1)限购区域缩小至核心区，户籍居民主城区限购2套;2)非户籍居民社保缴纳年限从5年缩短至2年;3)增值税免征年限从5年减少至2年。

整体来看，政策做了适度放松，对于限购政策来说，由于是放开非核心区限购，后续需要观察购房群体构成，若是广州本地居民，则主要是对新房改善需求，若为外地居民，则有一定的虹吸效应。预计广州非核心区对周边城市的虹吸效应并不明显，因此，对提振楼市信心会更有帮助。

本轮针对一线城市的政策呈现出“小步快走”态势，单次政策力度均较温和，但出台的频次高，让楼市平稳的政策意图明显。

自7月底住建部会议提出一线城市的政策可以适度优化以来，一线城市的响应速度整体较快，从具体的措施来看，整体呈现出“小步快走”态势。以目前政策手段来看，主要是针对存量贷款利率、认房不认贷的认定标准，包含本次广州非核心区限购放开在内，政策力度均不是过往的大力刺激，均是温和放开。

但有别于此前宽松周期，当前出台的政策密度较高，但保留了未来进一步放松的空间，使得政策周期和楼市周期共振，对冲式政策出台方式整体呈现出让楼市平稳发展意味，而非刺激，即发现楼市疲软、则给一定的政策红利，然后再观察效果。

维持未来一个季度将迎来销售边际改善的判断，但楼市信心仍需要呵护，观察按揭贷款利率调整的幅度。

8月统计局数据已经显示楼市整体数据边际企稳，随着2022年同期基数的进一步走低，预计4季度数据会有翘尾，一方面反映政策出台后的效果，另一方面来自于基数效应。但开发商资金压力仍然存在，恐影响楼市信心，因此进一步的政策呵护仍然需要。

接下来将迎来存量按揭贷款利率的调整，在调整完毕后，观察对新增按揭贷款利率的传导影响，若能够进一步带动新增部分的调降，对楼市的支持作用将进一步体现。

风险提示：

政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

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